Zaczęło się od skargi. Właściciel mieszkania zawiadomił Okręgowy Urząd Miar, że w jego wspólnocie od lat nie są wymieniane ani legalizowane wodomierze. Przeprowadzona kontrola potwierdziła: wodomierze nie mają ważnych atestów. Dla przewodniczącej zarządu wystawili mandat karny w wysokości 500 zł. Ponieważ przewodnicząca mandatu nie przyjęła, sprawa trafiła do Sądu Rejonowego. Wydział Karny uznał obwinioną winną i skazał ją na karę grzywny w kwocie 200 zł oraz obciążył kosztami procesu i wymierzył opłatę na rzecz Skarbu Państwa. W ocenie sądu obwiniona działała co najmniej lekkomyślnie, narażając członków wspólnoty na szkodę, gdyż nie można wykluczyć, że któryś z wodomierzy nie przedstawiAł realnego zużycia wody.

Czy wodomierze lokalowe muszą być legalizowane? A jeśli muszą, to czy według prawa jest to obowiązek zarządu wspólnoty? Tymi zagadnieniami zajmowały się Sądy Rejonowy i Okręgowy w Krośnie, a ich postanowienia i uzasadnienia oraz argumenty stron omawiamy w kwietniowym numerze czasopisma „Mieszkanie i Wspólnota”.

Nr 4/2016

I. Rachunkowość

Główny księgowy odpowiada na pytania:

• Czy spółdzielnia musi rozliczyć się z powstającą wspólnotą?
• Czy można sprzedać garaż stojący na gruncie wspólnoty?
• Dwie rodziny chcą zrezygnować ze wspólnoty. Jak to zrobić?
• Jak rozliczyć kredyt „starego portfela” dotację budżetową, wkład, zaległości „czynszowe” itd. po eksmisji zadłużonego lokatora?
• Czy rada nadzorcza ma rację, twierdząc, że nadwyżkę opłaty eksploatacyjnej można przeksięgować na fundusz remontowy?
• Czy przychód z opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi powinien być wykazany w deklaracji CIT-8?
• Czy przychód ze sprzedaży złomu powinien być rozliczony w wyniku spółdzielni, czy danej nieruchomości?

II. Listy

Czytelnicy poprosili naszych ekspertów o ustosunkowanie się do przedstawionych zagadnień:

• Miedziane rury

Kilka lat temu widziałem wycinki rur miedzianych z instalacji wodnych sprzed stu lat. Nie dotknęła ich żadna korozja. W najbliższym czasie musimy wymienić rury w naszym bloku, bo uległy korozji i ciągle mamy awarie. Proszę napisać o miedzianych rurach.

• Nie płaci, a wymaga

W naszej wspólnocie jest właściciel, który nie płaci należności, ale stale przeprowadza kontrole i skarży wszystkie uchwały do sądu. Wielokrotnie sprawdza te same dokumenty nawet sprzed 10 lat. Nie tylko księgowe, ale i budowlane. Do tego jeszcze zasypuje zarząd pismami z żądaniem odpowiedzi. W ciągu roku potrafi przysłać ich 30-40 sztuk. Na zebraniu głosuje przeciw wszystkim uchwałom, a potem skarży je do sądu. Jak go poskromić?

• Pawilon na działce wspólnoty

Wspólnota lokalowa podjęła uchwałę, że pozwoli osobie spoza wspólnoty na wybudowanie pawilonu usługowego na działce wspólnoty w zamian za to, że inwestor wpłaci na fundusz remontowy pewną kwotę. Jak to zrobić, żeby było zgodnie z prawem? 

• Ogródek niezgody

Dom, w którym mieszkamy, składa się z 50 lokali mieszkalnych. Z naszego balkonu można wyjść bezpośrednio na ogródek. Gdy kupowaliśmy mieszkanie, deweloper dał nam, jak wszystkim innym nabywcom, umowę przedwstępną, w której były następujące zapisy:

- Kupujący wyrażają zgodę, aby części wspólne nieruchomości - działki pod oknami lokali położonych na parterze zostały oddane do używania właścicielom tych lokali.

- Właściciele lokali na parterze zobowiążą się zagospodarować powierzone im do używania działki w sposób estetyczny, harmonizujący z otoczeniem i niezakłócający spokoju pozostałych mieszkańców.

Po wprowadzeniu się do nowego mieszkania zaczęliśmy zagospodarowywać ogródek. Kupiliśmy sadzonki, drzewka, krzewy i trawę. Teraz widać efekty naszych wysiłków. Trawnik jest zadbany, krzewy rozrastają się. Ogrodziliśmy nasze działki (tylko tę część, która bezpośrednio przylega do naszych balkonów). Pozostała część działki (teren wspólny) nie jest ogrodzona i mogą z niej korzystać pozostali sąsiedzi. Od tego momentu zaczęły się w naszej wspólnocie napięcia i nieporozumienia. Sąsiad z drugiego piętra, który podpisał zgodę na korzystanie przez właścicieli mieszkań parterowych z przyległych ogródków, kiedy zobaczył korzyści w postaci wypoczynku, zaczął protestować. Stara się wszelkimi sposobami zmienić istniejącą sytuację. Zaproponowaliśmy sąsiadowi, żeby zajął część działki leżącej trochę dalej. Jednak ani on, ani inni przeciwnicy naszych ogródków nie chcą zająć się uprawą ogródka. Zastrzeżenia sąsiada budzi sposób korzystania z ogródka, na przykład, gra z synem w piłkę.

Chciałabym ze wszystkimi sąsiadami żyć w zgodzie, a jednocześnie nie stracić ogródka, o który dbam. Proszę o wyjaśnienie, gdyż dowiadywaliśmy się w różnych miejscach i wszędzie udzielano nam  innej odpowiedzi. Jedni twierdzą, że  naruszyliśmy prawo, ponieważ jest to część wspólna i każdy może z niej korzystać. Nigdy nie twierdziliśmy, że jest to nasza własność, wiemy, że jest to tren wspólny, a tylko zgoda wszystkich właścicieli przy zakupie mieszkania (w umowach przedwstępnych) pozwala nam, mieszkańcom parterów do jej używania. Inni twierdzą, że sposób korzystania z części wspólnej został ustalony przy zakupie mieszkania, a wspólnota może to zmienić poprzez wydanie odpowiedniej uchwały większością głosów.

• Nie ma śladu uchwały

Wspólnota mieszkaniowa, głosując według zasady jeden właściciel - jeden głos, podjęła uchwałę o jednorazowej wpłacie jednakowej dla wszystkich kwoty na fundusz remontowy z przeznaczeniem na remont dachu. Uchwała nie została podjęta na piśmie, tylko przegłosowana w trakcie zebrania. Czy taka uchwała jest ważna? Czy ona w ogóle istnieje?
„Ustna” uchwała nie została poprzedzona uchwałą zezwalającą na głosowanie z pominięciem wielkości udziałów. A przecież wspólnota może podejmować uchwały, jeżeli są one zgodne z prawem. Część właścicieli uważa, że uchwała jest niezgodna z przepisami i nie chce wpłacać, obawiając się, że zgoda na jednorazowe złamanie prawa zachęci do podejmowania takich uchwał w przyszłości. W jaki sposób spowodować uchylenie „uchwały”, nie fatygując sądu?

• Kiedy jeden właściciel ma jedne głos

Kupiłem mieszkanie w nowym budynku. Sprzedaż idzie niemrawo, więc deweloper jako duży właściciel rządzi jak chce. Jak w tej sytuacji wybrać swój zarząd? 

• Renowacja ścian

Mieszkamy w starym budynku, którego ściany nie były nigdy remontowane. Obecnie wymagają renowacji, osuszenia, odgrzybienia, czyszczenia i naprawy. Jakie są metody wykonywania tych prac?

• Niewłaściwy zarząd

Nasz zarząd nie spełnia swoich obowiązków, właściwie nie ma z nim kontaktu. Jak go wymienić?

• Jak odwołać zarządcę dewelopera?

W naszych aktach notarialnych jest zapis, że deweloper będzie zarządzał budynkiem przez trzy lata. W jaki sposób odwołuje się takie postanowienie?

• Uchwała sprzeczna z prawem

Podczas obrad walnego zgromadzenia spółdzielni wysunięto wniosek o zabudowę części korytarza, na którym 7 rodzin ma swoje wejścia do mieszkań, bez zgody pozostałych właścicieli mieszkań. Wniosek przyjęto do realizacji. Wkrótce sąsiad postawił ściankę z oknem dokładnie 108 cm od moich wejściowych drzwi, uniemożliwiając mi swobodne korzystanie z mieszkania. Inspektor nadzoru budowlanego nakazał jej rozebranie. Jednak sąsiad złożył w wydziale infrastruktury zgłoszenie o zabudowie wraz ze zgodą spółdzielni na zabudowę korytarza, wydaną na podstawie uchwały walnego zgromadzenia. Czy to możliwe, by spółdzielnia mieszkaniowa nie brała pod uwagę opinii swoich członków, z których większość jest przeciwko zabudowie korytarzy?

• Zarządzanie wspólną drogą

Na terenie naszego osiedla znajduje się kilka budynków wielolokalowych (mieszkania i garaże) w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe oraz kilkanaście domów jednorodzinnych.

Każdy właściciel lokalu mieszkalnego oraz każdy właściciel domu jednorodzinnego jest jednocześnie współwłaścicielem drogi osiedlowej. Z tego tytułu każdy ponosi koszty. 

Istnieją jednak koszty związane z całym osiedlem takie jak:

1. ochrona,
2. utrzymanie czystości drogi,
3. oświetlenie,
4. zarządzanie,
5. naprawy i konserwacje,
6. przeglądy instalacji znajdującej się na drodze,
7. woda i ścieki (na terenie osiedla znajduje się jeden  licznik główny),
8. wywóz nieczystości.

Mamy z tym szereg problemów:

1. czy umowę na świadczenie usług powinni zawierać wszyscy współwłaściciele łącznie,
2. na kogo powinny być wystawiane faktury,
3. czy współwłaściciele powinni zawiązać jakąś formę organizacyjno-prawną (np. stowarzyszenie, spółdzielnię, a może firmę),
4. co jeśli do tej organizacji nie przystąpią wszyscy współwłaściciele,
5. Jeśli taką organizację by się zawiązało i ona by otrzymywała faktury, to w jaki sposób ma obciążać współwłaścicieli,
6. co dla takiej organizacji jest kosztem, co przychodem, czy płaci podatek dochodowy, VAT itp.
7. jakie są możliwości dochodzenia roszczeń wobec osób, które nie płacą,
8. jak są podejmowane decyzje, co do kosztów ewentualnych remontów wspólnej działki, jej rozbudowy itp. (czy większością głosów współwłaścicieli czy też jednomyślnie)?

III. Prawo

• Zarządy wspólnot spotykają się często z problemem uszkodzenia mienia wspólnoty. Uszkodzenie może być spowodowane przypadkowo lub celowo. Jakie działania powinien podjąć zarząd w celu zabezpieczenia interesów wspólnoty? Piszemy o tym na str. 15-16.
• Członek spółdzielni odwiedził nasz punkt konsultacyjny, aby dowiedzieć się dokładnie jak w przypadku jego bloku przekształcić się we wspólnotę. Publikujemy relację z konsultacji.

IV.  Art. na zamówienie

• Przegląd stanu technicznego budynku oraz protokół przeglądu.
• Specjaliści radzą, jak prawidłowo wykonać ocieplenie ścian.

V.  Polemika

• Kto dysponuje finansami wspólnoty: zarząd, zarządca czy właściciele? Jakie są podstawy działania zarządu?

VI.  Zarządzanie

• Ogródek jak marzenie

Wielu właścicieli mieszkań położonych na parterze z ogromnym zaangażowaniem uprawia ogródki pod swoimi oknami. Niektórzy czynią to za zgodą wspólnoty lub spółdzielni, inni nie zabiegają o taką zgodę. Bez względu jednak na to, czy pozwolenie jest, czy go nie ma, ogródki pod blokiem bardzo często stają się kością niezgody.

Zapraszamy do lektury! Prenumeratę poradnika „Mieszkanie i Wspólnota” można zamówić od dowolnego miesiąca [email protected]