Rynek nieruchomości w Polsce przechodził już fale euforycznych wzrostów, bolesnych spadków jak i przygnębiającej (jak w zeszłym roku) stagnacji.

Między innymi dlatego jest on już na tyle rozwinięty, by i na nim można było odnaleźć wśród zalewu ofert, takie, których żywot z góry będzie krótki – tzw. okazje. Jest czego szukać – przeceny mieszkań dochodzą nawet do 30%. Ale uwaga – im niższa cena tym szybciej powinna zaświecić się nam lampka ostrzegawcza.

Dobry agent

Pierwszą drogą owocnego dotarcia do okazji jest kontakt z agentem renomowanej agencji obrotu nieruchomościami. Jeśli w klarowny i szczery sposób przedstawimy mu nasz zamiar, znajdziemy w nim oddanego przyjaciela. Agent taki będzie mógł poświęcić wiele swojego czasu w szukaniu i analizowaniu setek ofert które codziennie przechodzą przez jego ręce wiedząc, że dzięki nam szybko dojdzie do transakcji. Zyskamy więc jakby pracownika, którego wynagradza zazwyczaj… ktoś inny (renomowane biura nieruchomości pobierają prowizję często tylko od sprzedających). Agent wykona za nas żmudną pracę przeszukiwania i filtrowania setek ofert, weryfikacji ich stanu prawnego i równie ważne – ustaleniu przyczyn niskiej ceny sprzedaży (a bywają one bardzo różne).

W momencie zebrania odpowiedniej ilości ciekawych ofert po prostu się z nimi zaznajamiamy i albo dochodzi do transakcji kupna jednej z nich albo agent szuka dalej. Bądźmy pewni – nigdy nie uda nam się wykonać takiej pracy agenta lepiej i skrupulatniej od kogoś kto zajmuje się tym minimum 8 h dziennie od szeregu lat.

Deweloperskie końcówki serii

Bezpieczną z prawnego punktu widzenia okazją jest kupno mieszkania od dewelopera, któremu w inwestycji zostały ostatnie wolne lokale. Niestety zawsze niemal są to lokale najsłabsze w obrębie danej inwestycji. Zazwyczaj są to mieszkania na parterze, lub o niekorzystnym rozkładzie pomieszczeń – wynikającym często z „zamknięcia” kondygnacji na jednej z jej końców lub innym, wynikowym powodzie dla którego architekt nie miał już żadnego pola manewru w układzie mieszkania. Często z taką sytuacją spotykamy się w mieszkaniach rewitalizowanych kamienic (trudne z architektonicznego punktu widzenia uatrakcyjnienie mieszkań z oknami na podwórze). Deweloper ma pełną świadomość, że posiada w swoje ofercie mieszkania lepsze i gorsze. By całkowicie zamknąć inwestycję powinien sprzedać wszystkie. Dlatego im dłużej czeka kilka nie sprzedanych mieszkań, tym chętniej się ich pozbędzie – czyli łacniej obniży cenę za metr kwadratowy. Czasami propozycja sprzedających polega na wykończeniu mieszkania co w pewien inny sposób jest również bonusem do jego wartości.

Aukcje – desperaci wykładają karty na stół

Kiedy jednak deweloper postanawia dłużej nie czekać na klientów wybiera coraz częściej aukcje swoich ostatnich, niesprzedanych mieszkań. Lecz uwaga: na rynku pierwotnym częste okazje mieszkaniowe spotykamy również w innym przypadku: Jest nim błędnie przygotowana z różnorakich powodów inwestycja, która ma problemy z sprzedażą. Coraz częściej deweloperzy kierują na rynek inwestycje z „ciężkostrawnymi” na rynku mieszkaniami. Ostatnimi laty mieliśmy wysyp sporej ilości firm, które zupełnie nie znając się na mieszkalnictwie zapragnęły mieć swoja spółkę celową z magicznym dodatkiem „development”. Jak łatwo zauważyć, im bardziej amatorsko przygotowana inwestycja, tym większa przecena – a zatem i okazja. Ale uwaga: naprawdę fatalnie zaplanowane mieszkanie w nieciekawej lokalizacji nie zyska wiele na wartości.

Spadek – wyścig po gotówkę

Częstą przyczyną szybkiej chęci sprzedaży jest spodziewany (bardziej lub mniej) spadek. Spadkobierców często jest kilku co powoduje że siłą rzeczy jedyne co można zrobić z nieruchomością to sprzedaż i podział zysku. Aby więc szybko uzyskać gotówkę dochodzi do znacznego obniżenia oczekiwanej ceny za lokal aby maksymalnie przyspieszyć moment transakcji.

Kiedy już przyjdą po swoje

Przykrą (dla sprzedającego) okazją do kupna przecenionej nieruchomości jest aukcja komornicza. Najczęstszym powodem obniżki ceny za nieruchomość jest odzyskanie długu zaciągniętego na jej zakup. Czyli tak naprawdę dobrą okazją do kupna przecenionej nieruchomości jest odkupienie jej od nierzetelnego względem banku kredytobiorcy. Takich okazji nie ma na razie zbyt dużo, z tej przyczyny, iż banki robią co mogą by do egzekucji komorniczej nie doszło – lepiej wynegocjować i pomóc kredytobiorcy by dalej spłacał dług (i pracował na zysk banku) niż odzyskać szybko część gotówki i całość operacji z danym kredytobiorcą zamknąć stratą. Oczywiście może zdarzyć się i tak, że bank również będzie miał kłopoty i w momencie kiedy będzie miał do czynienia z nierzetelnym klientem będzie chciał szybko odzyskać przynajmniej część pożyczonych pieniędzy ratując własna płynność. Taki scenariusz jest scenariuszem skrajnym i jeszcze w kraju nie spotykanym. Poza egzekucjami komorniczymi w imieniu banków, polecam również baczną uwagę reszty rodzajów aukcji komorniczych. W wyniku różnorakich perypetii finansowych zdarza się (niestety od roku częściej) że mimo braku kredytu hipotecznego pod daną nieruchomość, komornik musi ją zlicytować.

Uwaga z wejściem na minę - niejasny stan prawny, lokatorzy

Czasami jednak okazja lub zbyt duża przecena powinna być dla nas powodem zdwojonej czujności. Wynika to z tego, iż często sprzedający chcą ukryć przed kupującym istotne wady prawne lokalu – np. nieuregulowany stan prawny (więcej właścicieli niż sprzedających), mieszkanie z lokatorem etc. Warto więc by zanim podpiszemy umowę kupna nieruchomość „prześwietlił” prawnik lub przynajmniej agent nieruchomości. Lepiej odpuścić zgoła rewelacyjna okazję niż wejść na minę której skutki będą opłakane i ciągnęły się za nami nawet i parę lat generując dodatkowe koszty.

Witold Zamorski
Dział analiz rynku nieruchomości – ogólnopolskiej sieci biur nieruchomości Północ