Magdalena Sośniak,
prawnik z Kancelarii
Chajec,
Don-Siemion & ŻytoRzadko zdarza się, aby planowana lub prowadzona budowa spotkała się z pełną akceptacją właścicieli nieruchomości sąsiadujących. Większe lub mniejsze spory między przyszłymi sąsiadami dotyczą zarówno dużych inwestycji w zabudowie śródmiejskiej, takich jak apartamentowce, przebudowy kamienic, galerie handlowe, biurowce, jak i niewielkich nieruchomości, np. domy jednorodzinne czy drobne zakłady produkcyjne.

Sąsiedzi mogą podnosić zarzuty dotyczące m.in. zmniejszenia nasłonecznienia – tzw. zacieniania – zasłaniania widoku, budowy blisko granicy z nieruchomością sąsiednią, rozbieżności w ocenie estetyki powstającej inwestycji, ochrony środowiska i krajobrazu oraz zwiększonego ryzyka powstawania hałasów, zapachów, drgań.

Wśród podmiotów próbujących chronić swoje prawdziwe lub tylko subiektywnie odczuwane interesy mogą być inni inwestorzy, którym zabudowa sąsiedniej nieruchomości utrudni lub nawet uniemożliwi realizację ich własnej inwestycji. Protesty często wnoszą także właściciele mieszkań, którzy wprawdzie zdecydowali się na zakup lokalu w centrum miasta, ale chcieliby jednocześnie uniknąć wszelkich ujemnych konsekwencji wynikających z tego faktu.

W zależności od charakteru i celu zarzutów sąsiadów, strony mogą ubiegać się o ochronę swoich interesów w urzędach lub sądach albo też postarać się o polubowne uregulowanie spornych kwestii.

Konflikt przed urzędem lub sądem:

Gdy nowa inwestycja jest sprzeczna z prawem budowlanym, można odwołać się od decyzji administracyjnej, na mocy której zaplanowano budowę. Gdy organ odwoławczy uzna argumenty właściciela nieruchomości sąsiedniej, inwestycja będzie musiała zostać przeprojektowana.

Natomiast jeśli inwestycja spełnia wymogi prawa budowlanego, a jednak wznoszony budynek będzie oddziaływać negatywnie na nieruchomość sąsiada, może on złożyć powództwo do sądu powszechnego. Właściciel nieruchomości sąsiedniej może w ten sposób żądać zaniechania działań, przekraczających tzw. przeciętną miarę, która oceniana jest na podstawie społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i panujących stosunków miejscowych.

W obydwu przypadkach strony konfliktu muszą liczyć się z koniecznością długotrwałych postępowań przed urzędem lub sądem. Jeśli w toku procedury administracyjnej okaże się, że projektowana inwestycja nie narusza prawa, jedynym efektem składanych protestów będzie opóźnianie procesu inwestycyjnego. W przypadku gdy po obu stronach konfliktu są inwestorzy, którzy planują zrealizować własną inwestycję, każdy z nich może dodatkowo spodziewać się podobnych praktyk ze strony drugiego podmiotu. Natomiast postępowanie cywilne może wprawdzie doprowadzić do zmian w inwestycji (np. zainstalowania odpowiednich urządzeń zmniejszających niekorzystne oddziaływanie), ale do czasu jego rozstrzygnięcia co do zasady nie wstrzymuje budowy.

Polubowne załatwianie sporów w procesie inwestycyjnym:

W wielu przypadkach – zwłaszcza gdy dwa podmioty zamierzają zrealizować swoje inwestycje w zbliżonym czasie – możliwe jest uniknięcie trwającego kilka lat sporu administracyjnego lub sądowego. Strony mogą mianowicie wypracować akceptowalne dla obu stanowisko w drodze negocjacji.

Najczęściej spotykane formy porozumienia między sąsiadami w procesie inwestycyjnym to:

· Ustanowienie służebności gruntowych

Przykładowo sąsiedzi mogą ustalić służebność zakazu zabudowy ponad określoną wysokość lub poza określoną odległość od granicy działki, służebność wysunięcia części budowli w słup powietrza sąsiada, służebność wpuszczenia belki w mur sąsiada czy służebność oparcia domu o mur sąsiada. Obecnie można spotkać nawet tak daleko idące rozwiązania, jak służebność wybudowania i eksploatacji budowli podziemnej - np. podziemnego parkingu - pod cudzą nieruchomością.

Należy pamiętać, że ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych jest najdalej idącym uprawnieniem, jakie może przyznać właściciel jednej nieruchomości właścicielowi drugiej. Późniejsze zniesienie lub wygaśnięcie tego prawa bez porozumienia z uprawnionym jest trudne, a jego ustanowienie co do zasady powinno być odpłatne. Dlatego też rozwiązanie to w praktyce znajduje zastosowanie tam, gdzie obydwaj sąsiedzi mają plany inwestycyjne i w ramach ustępstw ustanowią tzw. służebności wzajemne.

· Zawarcie umowy cywilnoprawnej

Jeżeli tylko jeden podmiot ma dokonać modyfikacji projektowanej inwestycji, w grę będzie wchodzić umowa, w której inwestor zobowiązuje się zachować określone parametry projektowanej inwestycji, a „sąsiad” na takie rozwiązanie wyraża zgodę. Umowa to także jedyne rozwiązanie, gdy oczekiwane rezultaty nie są możliwe do zdefiniowania w postaci służebności. Chodzi m.in. o sytuację, gdy inwestor gotów jest spełnić niewygórowane oczekiwania estetyczne właściciela sąsiedniego budynku, np. co do koloru elewacji frontowej albo zastosować określone parametry techniczne projektowanych rozwiązań, np. minimalizujących hałasy lub zapachy.

Należy przy tym podkreślić, iż w żadnej umowie nie można zrzec się prawa do wniesienia administracyjnego odwołania. Można jednak zobowiązać się, pod określonymi w umowie rygorami, iż takie odwołanie nie zostanie wniesione, jeżeli inwestycja zgodna będzie z zawartą umową, w tym określonymi w niej parametrami.

Magdalena Sośniak, prawnik z Kancelarii Chajec, Don-Siemion & Żyto