Wiesław Bielawski, Maciej Lisicki
zastępcy Prezydenta Miasta Gdańska

Rozmowę prowadzi Leszek Szmidtke, dziennikarz PPG i Radia Gdańsk.

Pytając deweloperów o bardziej odległe plany, widziałem ich zakłopotanie. Nic dziwnego – minione dwa lata zniechęciły do wybiegania w daleką przyszłość. Wiceprezydent Gdańska odpowiedzialny za planowanie przestrzenne jednak musi sięgać dwadzieścia lat do przodu.

Wiesław Bielawski: O przyszłości miast myśli się w różnych perspektywach. Jest planowanie operacyjne, które dotyczy bieżących spraw. Jest też planowanie strategiczne, wybiegające w bardziej odległą przyszłość. Są takie dokumenty jak Studium Uwarunkowań Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, gdzie wybiega się 20–30 lat do przodu. Myśli się o rozwoju infrastruktury technicznej, czyli drogach, wodzie, kanalizacji, a także o infrastrukturze społecznej, czyli na przykład o szkołach.

O co Gdańsk będzie bogatszy za dwadzieścia lat?

W.B.: Miasto wzbogaci się o halę widowiskowo-sportową, Baltic Arenę,Europejskie Centrum Solidarności, Muzeum II Wojny Światowej. Mamy też nadzieję, że choć częściowo zostanie zagospodarowany Targ Rakowy i Targ Sienny. Powstanie między innymi przystanek SKM Śródmieście. Zostanie wreszcie zagospodarowana dziura w przestrzeni i kompleks administracyjny przy Długich Ogrodach, a więc prokuratura, sąd i Urząd Miasta połączone zostaną z Głównym Miastem. Ta część Gdańska będzie bardzo ważna dla komunikacji. Powstaną tu zarówno mieszkania, jak i różne punkty usługowe, sklepy oraz przestrzenie biurowe.

Czego będą się mogły spodziewać pozostałe dzielnice Gdańska, szczególnie w jego południowo-zachodniej części?

W.B.: Stoimy przed wyzwaniem, jakim jest uzbrajanie tych terenów. Infrastruktura, która tam powstanie, będzie wpływała na dynamiczną ich zabudowę.

Już dziś jest ona dynamiczna, mimo braku infrastruktury.

W.B.: To jest poważny problem – nie tylko Gdańska. Nie na wszystko starcza pieniędzy. Dlatego sięgamy po różne pomysły, na przykład deweloperzy współfinansują uzbrajanie terenu. Wspomagamy się też środkami unijnymi. Właśnie zabieramy się do modernizacji całego układu komunikacyjnego tej części miasta. Planujemy nowe rozwiązania w postaci Nowej Łódzkiej, Nowej Warszawskiej. Lada dzień będą prowadzone konsultacje społeczne dotyczące pewnych rozwiązań. W całkiem już niedalekiej przyszłości pojawi się Obwodnica Południowa, dokończona zostanie Trasa W-Z.

Dokończenie Trasy W-Z oraz Obwodnica Południowa w znacznym stopniu zostaną sfinansowane ze środków unijnych. Skąd pieniądze na późniejsze inwestycje, skoro dziś nie znamy budżetu UE po roku 2013?

W.B.: Oczywiście nie wiemy, co przyniesie nowy okres programowania, ale mamy nadzieję, że rozwój Gdańska pociągnie za sobą większe wpływy podatkowe i tym samym będzie więcej pieniędzy na inwestycje infrastrukturalne. Mamy coraz więcej firm, rozwija się port, więc spodziewamy się wzrostu dochodów miasta.

Pytanie chyba równie oczywiste jak odpowiedź, ale jaka powinna być kolejność: najpierw deweloperzy budują nowe osiedla i później martwicie się o uzbrojenie terenu czy na początku jest infrastruktura, a później budownictwo?

W.B.: Idealny stan mamy, gdy infrastruktura wyprzedza jakąkolwiek formę zabudowy, czyli deweloper wchodzi na tereny uzbrojone. Projektowanie odbywa się wówczas spokojnie, nie ma żadnych niespodzianek wynikających na przykład z różnic wysokości. Taka kolejność powoduje też niższy koszt budowy i w efekcie niższe ceny mieszkań. Dziś w cenie metra kwadratowego jest również uczestnictwo deweloperów w uzbrajaniu terenu. Niestety, głód mieszkaniowy powoduje gwałtowny rozwój budownictwa i wyprzedza rozwój infrastruktury. To jest ogromny problem nie tylko Gdańska, ale i wszystkich miast w Polsce^I.

Kiedy deweloper na własny koszt i według swojego uznania uzbraja teren – a jest ich przecież wielu – czy skutkiem nie będzie przestrzenny chaos widoczny właśnie w przyszłości?

W.B.: Nie, gdyż plan zagospodarowania przestrzennego wyraźnie określa charakter danego zakątka miasta. Na straży stoją też odpowiednie instytucje. Infrastruktura tworzona przez firmy budowlane nie powstaje w oderwaniu od istniejących sieci, są przecież odpowiednie umowy umożliwiające podłączenie do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej czy drogowej. Wszystko jest sprawdzane. Po prostu musi to być zgodne z planem zagospodarowania.

Czy deweloper ma jakiś wpływ na tworzenie planu? Jest dialog między wami?

W.B.: Prezydent raz do roku spotyka się z deweloperami i prezentuje plany na przyszłość. Pytamy, jak możemy pomóc w różnych rozwiązaniach, i oczywiście mówimy, jakie mamy oczekiwania. Podobnie wyglądają spotkania z zarządami spółdzielni mieszkaniowych.

Spotkania raz do roku mają raczej charakter kurtuazyjny. Pytam o bieżącą współpracę.

W.B.: Taka oczywiście też ma miejsce, ale na niższych szczeblach.

Maciej Lisicki: Współpraca dobrze się układa – widać to choćby po ilości budowanych mieszkań. Powstaje ich znacznie więcej niż w innych pomorskich miastach, i to nie tylko w liczbach bezwzględnych, ale również w przeliczeniu na jednego mieszkańca.

Kryzys nie wyhamował budownictwa mieszkaniowego?

M.L.: Oczywiście wydajemy mniej zezwoleń, ale trzeba patrzeć, jak to wygląda na tle innych dużych miast. Skala budownictwa jest też odpowiedzią na nasze relacje z deweloperami. Nawet gdyńscy budowlańcy mawiają, że dobrze się im pracuje w Gdańsku.

W.B.: W naszym mieście rozpoczynają się bardzo skomplikowane inwestycje. Hossa zainicjowała zagospodarowanie terenu po dawnych koszarach przy ulicy Słowackiego. Negocjujemy w tej chwili z Polnordem kształt północnego cypla Wyspy Spichrzów. Dzieje się tak mimo poważnego kryzysu na tym rynku.

Który kierunek będzie dominujący w dalszej perspektywie: rozwój południowej części miasta czy zagospodarowanie terenów poprzemysłowych w centrum?

W.B.: Nastawiamy się na zagospodarowanie do wewnątrz, czyli wykorzystanie istniejącej infrastruktury. Tu są tereny uzbrojone, ukształtowane ciągi komunikacyjne i dlatego w centrum będą powstawały nowe osiedla. Oczywiście mieszkania w tej części miasta będą w wyższym segmencie cenowym. Miasto musi jednak dysponować kompletną ofertą i między innymi dlatego w południowej części, przy obwodnicy, będą budowane tańsze mieszkania.

M.L.: Tańsze również dlatego, że ze względu na lokalizację zainteresowanie nimi jest mniejsze. Ludzie wolą mieszkać w centrum, gdzie mają łatwiejszy dostęp do tzw. infrastruktury społecznej. Miasto też musi dbać o napływ mieszkańców do centrum, żeby nie pustoszały ulice, przedszkola i szkoły^II.

To jest oferta dla bardziej zamożnych, a przecież, siłą rzeczy, takich ludzi jest mniej.

M.L.: Proszę spojrzeć na rozwój rynku. Inpro rozpoczyna budowę Wieży Leszka Białego i kamienic między ulicami Szeroką a Świętojańską. Ta sama firma kontynuuje rozwój wcześniejszej inwestycji Trzy Żagle. We Wrzeszczu amerykańska firma Hines będzie wznosiła Quattro Towers, a nad Motławą izraelski inwestor Vitania tworzy Waterlane. Większość tych inwestycji to po kilkaset nowych mieszkań.

Miasto nie może jednak zapominać o pozostałych mieszkańcach, także o tych najmniej zamożnych. Do nich powinno być adresowane budownictwo komunalne oraz socjalne. Przewidujecie w najbliższych latach budowę nowych obiektów z myślą o tej grupie gdańszczan?

M.L.: W 2004 r. brakowało nam 3600 mieszkań, pod koniec 2009 r. deficyt mamy na poziomie 2 tys. Widać znaczącą poprawę. Oczywiście mieszkań komunalnych mamy dużo więcej – około 27 tys. Połowę tego zasobu możemy sprzedać i zarobimy na tym około 600 mln zł. Te pieniądze można zainwestować w część komunalną. 

Obecna sprzedaż mieszkań komunalnych pozwala na taki optymizm?

M.L.: Sprzedajemy 2 tys. mieszkań rocznie. Od kilku lat utrzymujemy ten poziom wykupu i jest to bardzo dobre tempo. W ciągu 6–8 lat pozbędziemy się tej części zasobu, która została przeznaczona do sprzedaży. Zostaną nam mieszkania, których nie możemy sprzedać z różnych przyczyn: czy to z powodu planów zagospodarowania przestrzennego, czy też nieuregulowanego stanu własnościowego. Musimy też pamiętać o ludziach, których nigdy nie będzie stać na zakup własnego mieszkania i będą najemcami lokali komunalnych lub socjalnych. Dlatego ciągle budujemy nowe mieszkania i za jakiś czas wprawdzie zasób komunalny będzie mniejszy, ale też w lepszym stanie. Ponadto zmieniamy naszą politykę mieszkaniową. Białystok przeprowadził udaną, moim zdaniem, reformę. Okazało się, że 60 proc. dotychczasowych najemców nie powinno w ogóle zajmować mieszkań komunalnych, gdyż mają wystarczający poziom dochodów, żeby kupić mieszkanie lub wynająć je na wolnym rynku. Podejrzewam, że w Gdańsku jest podobnie.

Skoro mieszkania komunalne są i będą budowane, to zapewne zostały lub zostaną na nie wytypowane stosowne miejsca. Domyślam się, że nie będzie to w centrum miasta.

M.L.: Chcemy, żeby zasób komunalny był w miarę równomiernie rozłożony w całym mieście. Idealnym rozwiązaniem byłoby jedno mieszkanie komunalne w każdym budynku. Po weryfikacji ekonomicznej najemcami zostaną osoby o rzeczywiście niewielkich dochodach i często tzw. trudne społecznie. Zależy nam, żeby nie tworzyć gett, gdyż skutki tego są opłakane. Takie rozproszenie ułatwi też pracę służbom społecznym.

Czyli częściej miasto będzie kupowało mieszkania na rynku niż wcielało się w rolę inwestora?

M.L.: Potrzeby są tak duże, że musimy kupować mieszkania na rynku oraz budować nowe budynki z mieszkaniami komunalnymi.

Rozmawialiśmy o zagęszczaniu centrum miasta. Jednak tereny najbardziej odpowiednie do zagospodarowania, czyli postoczniowe, to ciągle odległa perspektywa.

W.B.: Powód jest prosty. Główną barierą jest Nowa Wałowa. Trudno sobie wyobrazić budowę mieszkań, centrów handlowych, a dopiero później zrealizowanie drogi. Jeżeli nie chcemy zablokować komunikacyjnie całego śródmieścia, musimy zbudować Nową Wałową. Pokonanie tej bariery pozwoli na dynamiczny rozwój Młodego Miasta. Do tego czasu poza Europejskim Centrum Solidarności nic nowego w tym rejonie nie powstanie. Ta trasa będzie realizowana w porozumieniu z głównym inwestorem, czyli Baltic Property Trust.

Są w Europie miasta, na przykład Amsterdam, które realizują projekty mieszkaniowe na wodzie. Czy władze Gdańska przewidują taki kierunek rozwoju?

M.L.: W ostatnim czasie wzrosło zainteresowanie terenami nad wodą i powstaje na nich coraz więcej inwestycji mieszkaniowych, głównie nad Motławą. Zakończona niedawno budowa kompleksu Szafarnia, gdzie inwestorem jest Pirelli Pekao Real Estate, jest tego przykładem. Wspomnieliśmy też wcześniej o Waterlane. Również na południowym krańcu Wyspy Spichrzów powstają nowe budynki mieszkalne. Gdańsk po II wojnie światowej odwrócił się od wody i teraz wracamy w miejsca, gdzie kwitło życie przez setki lat.

W.B.: Takie projekty to bardzo interesująca propozycja, ale dla wąskiego grona ludzi. Mamy wprawdzie sporo rzek i kanałów, gdzie takie budownictwo mogłoby powstawać, ale to jest i będzie niszą. Miasto nie berze pod uwagę takiego budownictwa jako formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Dziękuję za rozmowę.

^I Idealny stan mamy, gdy infrastruktura wyprzedza jakąkolwiek formę zabudowy, czyli deweloper wchodzi na tereny uzbrojone. Projektowanie odbywa się wówczas spokojnie, taka kolejność powoduje też niższy koszt budowy i w efekcie niższe ceny mieszkań. Niestety, głód mieszkaniowy powoduje gwałtowny rozwój budownictwa i wyprzedza rozwój infrastruktury. To jest ogromny problem wszystkich miast w Polsce.

^II Nastawiamy się na zagospodarowanie centrum do wewnątrz, czyli wykorzystanie istniejącej infrastruktury. Tu są tereny uzbrojone, ukształtowane ciągi komunikacyjne i dlatego w centrum będą powstawały nowe osiedla.

www.ppg.gda.pl