Wbrew negatywnym nastrojom na rynku, popyt na nieruchomości mieszkaniowe nie maleje.

Wciąż największym marzeniem Polaków pozostaje własny dom, ale coraz częściej wybieramy nowe mieszkania od dewelopera – to tylko niektóre z wyników najnowszej edycji badań „Polski Rynek Mieszkaniowy – Popyt i preferencje nabywców” firmy Nowy Adres S.A.

„Polski Rynek Mieszkaniowy. Popyt i preferencje nabywców” to największy projekt badawczy sektora nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Nowy Adres S.A. wraz z niezależnym instytutem badawczym Gfk Polonia pod koniec 2009 r. przeprowadził 1502 ankiety telefoniczne z osobami w wieku 25-65 lat, reprezentującymi wszystkie grupy społeczne i ekonomiczne w Warszawie, Trójmieście, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu i podejmującymi w swoich rodzinach ważne decyzje finansowe, w tym o ewentualnym zakupie domu czy mieszkania. Dzięki pełnemu przekrojowi społecznemu uczestników badania, uzyskane wyniki można uznać za miarodajne, jeśli chodzi o preferencje mieszkaniowe mieszkańców dużych miast Polski.

Wbrew pozorom, wciąż kupujemy

Mimo spowolnienia na rynku kredytów hipotecznych, apetyt Polaków na mieszkania i domy zmalał bardzo nieznacznie – w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy transakcję na rynku nieruchomości mieszkaniowych (zakup lub budowa domu, zakup mieszkania, apartamentu w mieście, działki, apartamentu lub domu wakacyjnego) przeprowadziło 9 proc. mieszkańców dużych miast, a dalsze 2 proc. jest w trakcie takiej transakcji. Dla porównania, w 2008 r. wskaźniki te wyniosły odpowiednio 9 i 3 proc., a w 2007 - 10 i 2 proc.

Można domniemywać, że gdyby nie obecne spowolnienie gospodarcze, popyt byłby jeszcze większy – jak informowaliśmy wcześniej, co piąty z ankietowanych, którzy w ciągu ostatnich 12 miesięcy nie kupili mieszkania, domu lub działki i nie wybudowali domu metodą gospodarczą miał takie plany, ale z nich zrezygnował. Jako przyczyny najczęściej wskazywano wygórowane ceny nieruchomości oraz zbyt wysokie oprocentowanie kredytów i brak zdolności kredytowej.

Chętnie zamienię na coś większego

Jakie motywy kierowały osobami, które w ubiegłym roku aktywnie działały na rynku nieruchomości mieszkaniowych? Także tu wyniki badań przypominają te zeszłoroczne. Nabywcy chcieli przede wszystkim zamienić swoje mieszkania na większe – tak swoje działania wyjaśniało 16 proc. ankietowanych (w zeszłym roku – 19 proc.). Transakcje przeprowadzone jako inwestycje były udziałem 14 proc. badanych, dla dzieci kupowało 13 proc. nabywców, a po 12 proc. wskazań padło na odpowiedzi „chcę zamienić mieszkanie na dom”, „chcę się usamodzielnić i zamieszkać na swoim”. oraz „chcę zmienić miejscowość”. Zaledwie 1 proc. ankietowanych kupiło w zeszłym roku nieruchomość pod wynajem (5 proc. zakupów w 2008 r.) – mimo wysokiej na początku 2009 r. opłacalności wynajmu nabywcy roztropnie nie „rzucili się” na zakupy. Wraz z powolnym, ale sukcesywnym liberalizowaniem polityki kredytowej przez banki rentowność najmu spadła.

Własny dom najpopularniejszy

Dom budowany metodą gospodarczą pozostaje najpopularniejszym typem nieruchomości. Choć 27 proc. osób, które w 2009 r. przeprowadzało nieruchomościowe zakupy, postawiło na nowo wybudowane mieszkanie od dewelopera, dom budowany metodą gospodarczą i poprzedzający go zakup działki budowlanej dostały po 23 proc. wskazań, co razem daje prawie połowę zeszłorocznych transakcji. Zaskoczeniem może być niska popularność mieszkań z rynku wtórnego, które wybrało tylko 14 proc. nabywców nieruchomości. Rok temu mieszkania z drugiej ręki wygrały z lokalami z rynku pierwotnego stosunkiem głosów 20 do 18 proc. Skąd taki nagły wzrost popularności nowych mieszkań od dewelopera?

- Oczywiście z powodu spadków cen, które w badanych miastach w niektórych projektach sięgały nawet 20 proc. Po drastycznym załamaniu sprzedaży na przełomie 2008 i 2009 r. deweloperzy uznali, że lepiej jest obciąć nieco marżę i sprzedać taniej niż utrzymywać ceny trudne do zaakceptowania dla przeciętnego klienta i w konsekwencji - stracić płynność finansową. Sprzedający mieszkania na rynku wtórnym nie zdecydowali się na duże obniżki, licząc na szybkie polepszenie koniunktury i znalazło to odbicie w mniejszej liczbie transakcji na rynku wtórnym. Wciąż jednak największym marzeniem Polaków jest własny dom – budowa domu metodą gospodarczą i zakup działki pod taką inwestycję dostały w sumie 46 proc. wskazań. Gotowy dom kupiło dalsze 9 proc. zeszłorocznych nabywców – komentuje wyniki Katarzyna Cyprynowska, prezes zarządu firmy Nowy Adres S.A. i autorka badań.

Agentom raczej dziękujemy

Mniejszą niż w ubiegłych latach popularnością cieszyły się usługi agencji nieruchomości. W 2009 r. średnio tylko 15 proc. transakcji zostało sfinalizowane z pomocą pośredników, przy czym poszczególne miasta różnią się znacznie w tym parametrze (np. Warszawa -  aż 26 proc. wskazań, Wrocław -  tylko 6 proc.). Dla porównania, w 2008 r. z pośrednictwa agencji nieruchomości skorzystało średnio 30 proc. nabywców. Tak duży spadek może tłumaczyć nie tylko większe zainteresowanie rynkiem pierwotnym, ale także spadek możliwości finansowych nabywców. W sytuacji, gdy standardowa 3-procentowa prowizja pośrednika przy obecnych cenach mieszkań jest często pięciocyfrową liczbą, wielu nabywców postanawia szukać nieruchomości na własną rękę.