Jaki na razie wygląda rok 2010 na rynku kredytów hipotecznych? Wspólne opracowanie Money Expert oraz Północ Nieruchomości S.A. dotyczące polityki kredytów mieszkaniowych polskiego sektora bankowego w I kwartale 2010 r ma na celu przybliżenie na bieżąco tematu.

Po pierwszym kwartale można poczuć ożywienie w tym segmencie kredytów. Związane jest to m.in., z ustabilizowaniem się cen nieruchomości, które przestały spadać, a nawet daje się odczuć ich pewien wzrost. Jest to impuls dla potencjalnych nabywców potwierdzający, że poziom cen jest ustabilizowany i może być już tylko drożej. Duży wpływ na taką sytuację ma obecna polityka banków które powróciły do finansowania na 100% wartości nieruchomości zarówno w rodzimej jak i obcej walucie.

Przełomowy staje się miesiąc luty w którym banki wyszły z ofensywą kredytową obniżając warunki cenowe. Część banków w celu zachęcenia klientów do skorzystania z ich oferty wprowadziło kredyty bez prowizji za udzielenie. Nadal bardzo dużym zainteresowaniem cieszą się kredyty „Rodzina na Swoim”. Konkurencją staje się kredyt w euro gdzie marże są bardzo zbliżone ale stopy procentowe zdecydowanie niższe. Kończy się era franka szwajcarskiego – banki zdecydowanie zmieniły politykę dla tej waluty albo wycofując ją w ogóle ze swojej oferty albo eksponując ofertę w euro poprzez obniżenie marż.

Szarpnięcie za cugle – Rekomendacja T

2010 to rok w którym została wprowadzona nowa rekomendacji przez Komisję Nadzoru Finansowego – Rekomendacja T: oceniając zdolność kredytową, banki będą musiały uwzględniać zarówno dochody, koszty życia, jak i inne zobowiązania finansowe kredytobiorców. Łączna suma miesięcznych rat kredytów i pożyczek nie może przekroczyć połowy dochodów. To znaczy, że ktoś, kto zarabia 3 tys. zł i co miesiąc spłaca 1,5 tys. zł kredytu hipotecznego, nie dostanie kolejnej pożyczki.

W przypadku osób wyjątkowo dobrze zarabiających ten próg został podwyższony, tak by raty nie przekroczyły 65 proc. dochodów, a ich zdolność może spaść nawet o kilkaset tysięcy złotych. Sprawdzając zdolność kredytową, banki mają obowiązek sięgnąć do zewnętrznych baz danych, takich jak Biuro Informacji Kredytowej czy Biuro Informacji Gospodarczej. Muszą też poinformować klientów o ryzyku i wszelkich kosztach kredytu przed jego udzieleniem. Większość banków już w tym momencie stosuje się do ww. zasad – swoją politykę w obliczaniu zdolności będą musiały zmienić bądź już zmieniły - BPS, Polbank, Pekao, BOŚ i GBW. Rekomendacja T ma w głównej mierze ograniczyć udzielanie kredytów z tzw. grupy wysokiego ryzyka. Pamiętajmy, że nie są to rozporządzenia o mocy prawnej - banki mogą, ale nie muszą się do nich stosować. W praktyce jednak wszystkie banki zaczynają, wcześniej czy później stosować rekomendacje KNF.

Kolejne kwartały 2010 roku będą najprawdopodobniej kontynuacją obecnej polityki banków polegającej na dalszym obniżaniu warunków cenowych i uatrakcyjnianiu obecnej oferty. Dominującą obcą walutą będzie euro która docelowo jest dla banków zdecydowanie mniej ryzykowna i bardziej dostępna niż frank szwajcarski co jeszcze bardziej pogłębi i tak już mocno zauważalne różnice między ofertami w tych walutach.

Kolejna ucieczka przed obostrzeniami?

Po raz kolejny możemy zauważyć jak niezwykle uzależniony jest rynek nieruchomości od kredytów mieszkaniowych. W dalszym ciągu nie zmienia się odsetek kredytujących nieruchomości na tle wszystkich kupujących – niezmiennie jest to zdecydowana większość 75-90 % kupujących. Jest to więc mechanizm wzajemnie sprzężony – kupujący mieszkania potrzebują kredytów, a banki potrzebują kupujących. Przypomnijmy, iż w szerszej perspektywie kredyt hipoteczny jest najbardziej rentownym dla banku instrumentem finansowym.

Na rynku nieruchomości klienci z niepokojem spoglądają w stronę Rekomendacji T. Powoli odczuwalna odwilż ws kredytów znów może zostać skuta lodem obostrzeń kredytowych. Ci, którzy chcą nabyć mieszkanie z jednej strony patrzą z nadzieja na Rodzinę Na Swoim, a z drugiej obawiają się nowych przepisów utrudniających zdobycie kredytu. Ten często sprzeczny ze sobą kołowrotek nie ułatwia rozeznania w finansowaniu mieszkań i powoduje spore zamieszanie na rynku nieruchomości, który potrzebuje właśnie teraz spokoju. Efekt jest niestety więc odwrotny.

Zauważamy wśród chętnych na własne mieszkanie tendencję przyspieszenia starań o kredyt (w obawie przed nie spełnieniem wymagań banku po wprowadzeniu surowszych zasad przyznania kredytu). Czy o to chodziło? Na razie będziemy obserwować pilnie jak banki będą się zachowywać względem wszystkich nowych reguł rynku w tym roku.

Łukasz Horwat
Doradca Finansowy Money Expert

Witold Zamorski
Dział analiz rynku nieruchomości – Północ Nieruchomości S.A.