Metodologia

Analitycy Działu Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. zweryfikowali dane dotyczące ofert sprzedaży mieszkań wprowadzonych i zaktualizowanych w portalu Gratka.pl (wyeliminowano rekordy powtarzające się i zawierające ewidentne pomyłki). Otrzymana w wyniku weryfikacji, licząca ponad 136 tys. rekordów baza danych została następnie poddana szczegółowej analizie, która pozwoliła na uzyskanie wiarygodnych wyników, umożliwiających podsumowanie sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w kwietniu 2010 r. Należy jednak podkreślić, że wszelkie uśrednione stawki podane w niniejszym opracowaniu wynikają z cen ofertowych – a więc odzwierciedlają oczekiwania sprzedających nieruchomości poprzez portal Gratka.pl. Raport nie zawiera danych transakcyjnych.

Kwiecień –  równowaga z małym plusem

W kwietniu na rynkach wtórnych największych miast Polski ceny pozostawały przeważnie na poziomie zbliżonym do odnotowanego miesiąc wcześniej. W Warszawie średnia cena okazała się niemal identyczna. Na niektórych analizowanych rynkach doszło do delikatnych wzrostów – zwykle zamykały się one jednak w okolicach 1%. Wyraźniejsza zmiana średniej ceny w odniesieniu do poprzedniego miesiąca nastąpiła jedynie w Katowicach, gdzie zanotowano zwyżkę wynoszącą ponad 2%.

Warszawa

Średnie ceny ofertowe mieszkań na warszawskim rynku wtórnym (zł/m²), marzec-kwiecień 2010

Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (kwiecień 2010 r.)

Średnia cena ofertowa na warszawskim rynku wtórnym w porównaniu do poprzedniego miesiąca zmieniła się tylko symbolicznie i w kwietniu 2010 r. wyniosła 9 274 zł/m2. Ceny okazały się stabilne zarówno dla ''nowego'', jak i ''starego'' rynku wtórnego. Również zmiany cen w poszczególnych dzielnicach pozostały wyjątkowo niewielkie. Jedynie w dwóch z nich były one równe bądź większe niż 1%. W Wilanowie i na Saskiej Kępie, bo o tych lokalizacjach mowa, wzrosty cen wyniosły odpowiednio 1,3% i 1%.

Największe podwyżki na ''nowym'' rynku wtórnym odnotowano na Pradze Północ (1,9%), Wilanowie (1,7%) oraz Ochocie (1,6%). W dzielnicach Włochy i Wola średnie ceny zwiększyły się miesiąc do miesiąca o 1%. Na Żoliborzu doszło tymczasem do spadku analogicznej wartości o 1,6%.

Na ''starym'' (większym) rynku wtórnym ruchy cenowe były znikome. Do wartego wskazania spadku średniej ceny doszło jedynie w Wawrze (1,1%). W pozostałych dzielnicach zmiany średnich cen nie przekroczyły poziomu 1%.

Miasta aglomeracji warszawskiej

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym miejscowości aglomeracji warszawskiej (zł/m²), marzec-kwiecień 2010

Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (kwiecień 2010 r.)

Porównanie średnich cen ofertowych na wtórnym rynku mieszkaniowym miejscowości należących do aglomeracji warszawskiej wskazuje na kontynuację stabilizacji cenowej. Chociaż z drugiej strony – w kwietniu w dwóch wypadkach odnotowano zmiany średniej ceny przekraczające 1%. Średnia cena mieszkań oferowanych w Grodzisku Mazowieckim wzrosła w stosunku do poprzedniego miesiąca o 1,6%, za sprawą czego niemal zrównała się z analogiczną wartością liczoną dla Legionowa. Tymczasem w Wołominie, najtańszym z porównywanych miast, średnia cena oferowanych mieszkań spadła o 1,3%.

NAJWIĘKSZE MIASTA POLSKI

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym największych miast Polski (zł/m²), marzec-kwiecień 2010

Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (kwiecień 2010 r.)

W kwietniu 2010 r. w większości z analizowanych miast obserwowano niewielkie wahania cenowe, zarówno na ''starym'', jak i ''nowym'' rynku wtórnym. Warto zwrócić uwagę na Łódź, gdzie w wypadku nowszych mieszkań odnotowano największy spadek średniej ceny (4,4%). Tym samym wróciła ona do poziomu z ostatnich miesięcy ubiegłego roku. Pomimo spadku oraz znikomej zmiany cen mieszkań starszych w ogólnym rozrachunku średnia liczona dla wszystkich oferowanych na portalu Gratka.pl lokali mieszkalnych w Łodzi wzrosła o 1,3%. Stało się tak za sprawą kontynuowanej w tym mieście tendencji wzrostowej dotyczącej udziału nowszych i droższych mieszkań w ofercie. Na żadnym z analizowanych rynków średnia cena nie obniżyła się o więcej niż 1%. Jedynymi miastami, w których zmiana średnich cen liczonych dla całej oferty przyjęła ujemny znak, okazały się Szczecin i Wrocław – doszło tam do spadków odpowiednio o 0,5% oraz 0,6%. W pierwszym z miast było to wynikiem spadku cen zarówno na ''nowym'' (o 2,5%), jak i ''starym'' rynku (o 1,6%), natomiast we Wrocławiu – efektem niewielkiego spadku cen mieszkań nowszych. W wypadku wrocławskiego rynku spadek średniej ceny w kwietniu był już drugim z rzędu, a warto przypomnieć, iż w poprzednich okresach wartość ta wykazywała niewielki, lecz stabilny trend wzrostowy.

W pozostałych lokalizacjach średnie ceny rosły – najbardziej w Katowicach, bo aż o 2,2% w porównaniu z poprzednim miesiącem. Z kolei w Gdańsku wartości te w porównaniu do poprzedniego kwartału zmieniły się minimalnie. W stolicy Małopolski po raz kolejny wzrosły ceny oferowanych mieszkań, jednak tym razem podwyżka okazała się mniej znacząca niż np. w lutym, kiedy to na „nowym” rynku wtórnym miesięczna zmiana na plus była równa 3,2%, a na „starym” 1,7%.