W 2009 r. deweloperzy na próżno pukali do drzwi banków celem zdobycia finansowania na projekty deweloperskie. Samo pochwalenie się projektem deweloperskim było wystarczającym pretekstem by praktycznie każdy bank zamykał drzwi przed nosem petenta.

Z pierwszym kwartałem 2010 r. furtka z kredytami inwestycyjnymi dla deweloperów jakby powoli zaczynała się uchylać, jednak czy w perspektywie całego roku deweloperzy mogą z optymizmem pukać do drzwi banków?

Złote czasy

W czasach gdy deweloperzy przebierali w ofertach kredytowych banków (2003-2006), czasami wystarczał wkład własny w postaci gruntu i sił organizacyjnych pozwalających sprzedać mieszkania. Deweloperowi tak naprawdę pozostawało już tylko wybrać generalnego wykonawcę oraz nadzorować proces budowy. W 2008 roku, po załamaniu rynku zaczęła się liczyć przedsprzedaż oraz dorobek firmy. W dramatycznym dla deweloperów 2009 r. uzyskanie kredytu było porównywalne z zdobyciem Mount Everestu. Nie pomagała przedsprzedaż, nie pomagało spore portfolio już zrealizowanych inwestycji. Zdobycie kredytu na inwestycję było dowodem do dumy nawet dla największych firm (informowały o tym w mediach firmy takie jak Dom Development czy też Gant). Paradoksem jest dziś ogromna trudność w zdobyciu finansowania nawet przez TBS-y, które zachowały się w szczątkowej formie. Przy utrudnionym kredytowaniu nieruchomości na własność, kto jak to, ale TBS-y nie powinny mieć żadnego problemu ze zwrotem inwestycji. Banki jednak zdają się tego faktu zupełnie nie dostrzegać.

Załamanie

W 2009 roku, banki zakręciły kurek z pieniędzmi. W tym momencie deweloperzy zostali pozbawieni „tankowania paliwa”. Ci, którzy byli na tyle potężni by mieć w bagażniku baki z zapasowym paliwem natychmiast przeszli z agresywnego stylu jazdy na niemal bieg jałowy byleby tylko przetrwać – praktycznie z dnia na dzień duże spółki podjęły decyzję o wstrzymaniu praktycznie wszelkich inwestycji. Rozpoczął się bój o przetrwanie. Więksi, zaczęli redukcję zatrudnienia dziękując ogromnej ilości swojej kadry za współpracę i przeszli w stan niemal hibernacji - sącząc minimalne ilości paliwa z zapasowych baków. Głównie dzięki takiej strategii przetrwali. Mali i niedoświadczeni nie mający zapasowych środków mimo przejścia też na bieg jałowy – musieli się zatrzymać.

Efektem tego był wysyp w zeszłym roku inwestycji deweloperskich do przejęcia. Więksi żyjąc z konsumpcji własnego majątku dodatkowo mieli już jednak i tak obfity bank ziemi kupiony w tłustych czasach. Nie potrzebowali zatem nowych działek, które na dodatek pozbawiłyby ich strategicznych w obecnej sytuacji środków na przetrwanie. To zupełnie zatrzymało mniejszych deweloperów (sprzedaż ziemi była często ich jedynym ratunkiem).

Co przyniesie nowy dzień ?

Na kredyty mają teraz największą szansę deweloperzy, którzy w swojej historii zakończyli pomyślnie kilka inwestycji oraz posiadają częściowo swoje środki na budowę. Znaczenie też ma to jak firma walczyła w okresie kryzysu o utrzymanie jak najwyższego poziomu sprzedaży. Premiowało to duże spółki gotowe do bonusów i zniżek. Obecnie głównym warunkiem finansowania w oczach banków jest realizacja przedsprzedaży mieszkań, jeszcze przed uruchomieniem kredytu inwestycyjnego.

Ma to na celu potwierdzenie, iż inwestycja znajduje odpowiedź na rynku, a więc jest prawidłowo przygotowana. Aktualnie, oczekiwana przez banki minimalna przedsprzedaż oscyluje wokół 15%, natomiast niektóre instytucje wymagają zaawansowania sprzedaży nawet na poziomie 35%. Takie mocne zaawansowanie sprzedaży często pozwala deweloperom na samodzielne sfinansowanie inwestycji dlatego wielu inwestorów zastanawia się nad sensem pozyskania środków z kredytu. Pomaga temu stopniowy, ale konsekwentny powrót kupujących, ułatwiający osiągnąć przedsprzedaż.

Z racji trudności w pozyskaniu zewnętrznego kapitału, oraz coraz łatwiejszemu osiąganiu przedsprzedaży pozwalającej uniknięcia kredytu bankowego, już około 50% nowych inwestycji jest rozpoczynanych ze środków własnych i pozyskanych ze sprzedaży lokali. Wprawdzie takie warunki znów zachęcają do budowy za pieniądze klientów, ale to już jest zagadnienie na osobny temat. Jak łatwo się domyśleć o wiele łatwiej podjąć decyzję o nie braniu kredytu na budowę w sytuacji mniejszych inwestycji – przykładowo w projekcie 20 mieszkaniowym w momencie sprzedaży raptem 10 mieszkań deweloper ma już zapewnioną większość kosztów budowy.

Kolejnym ograniczeniem jest ilość banków finansujących takie inwestycje. Do 2008 r. większość instytucji bankowych udzielała takich kredytów. Na dzień dzisiejszy realnie jest to 5 banków które nie stosują zaporowych ograniczeń. Przodującym bankiem udzielającym tego rodzaju kredytów jest PKO BP który finansuje około 40% nowo rozpoczynanych inwestycji. W efekcie takiej sytuacji zdecydowanie wydłużył się czas na rozpatrywanie nowych wniosków składanych w tym banku. Wcześniej okres dwóch miesięcy był zwyczajowym okresem który pozwalał zamknąć procedurę uzyskania kredytu. Obecnie trwa to ewidentnie dłużej (nawet do sześciu miesięcy). Ta sytuacja szczególnie mocno dotknęła małe oraz średnie firmy deweloperskie nie posiadające dużych środków własnych oraz mocnej marki, która jednak sprzyja przychylności bankowych analityków.

Podsumowanie

Jednak perspektywy są coraz lepsze - banki tak jak w przypadku klientów indywidualnych będą coraz bardziej się otwierać na nowe inwestycje, ale tzw. złote czasy „deweloperski” mogą szybko nie powrócić. Mamy tu dosyć ciekawą sytuację kiedy wszystkie czynniki są ze sobą sprzężone. W momencie łatwiejszego udzielania kredytów hipotecznych chętnym na zakup mieszkania, klientów w biurach sprzedaży deweloperów przybywa. W tym też momencie łatwiej jest deweloperowi osiągnąć przedsprzedaż i spełnić wygórowane wymagania banku w tym zakresie.

Jednak w sytuacji kiedy inwestycja cieszy się naprawdę sporym powodzeniem na rynku, deweloper może uznać, iż tak naprawdę kredyt nie jest mu potrzebny. Paradoksalnie więc polityka kredytów hipotecznych banków jest czynnikiem determinującym czy deweloperowi łatwiej będzie uzyskać kredyt na swoją inwestycję czy też nie. Po raz kolejny banki posiadają w rękach kierownicę, poprzez którą mogą decydować w którą stronę pojedzie rynek nieruchomości.

Witold Zamorski
Dział analiz rynku nieruchomości – siec biur nieruchomości PÓŁNOC.

Łukasz Horwat
Doradca Finansowy - Money Expert SA