Oszczędności i kredyt hipoteczny to dwa główne źródła finansowania mieszkaniowych zakupów w Polsce. Wolimy jednak więcej pożyczać, niż wydawać nasze odłożone pieniądze - wynika z najnowszej edycji badań „Polski Rynek Mieszkaniowy – Popyt i preferencje nabywców” firmy Nowy Adres S.A. „Polski Rynek Mieszkaniowy. Popyt i preferencje nabywców” to największy projekt badawczy sektora nieruchomości mieszkaniowych w Polsce.

Nowy Adres S.A. wraz z niezależnym instytutem badawczym Gfk Polonia przeprowadził 1502 ankiety telefoniczne z osobami w wieku 25-65 lat, reprezentującymi wszystkie grupy społeczne i ekonomiczne w Warszawie, Trójmieście, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu i podejmującymi w swoich rodzinach ważne decyzje finansowe, w tym o ewentualnym zakupie domu czy mieszkania. Dzięki pełnemu przekrojowi społecznemu uczestników badania, uzyskane wyniki można uznać za miarodajne, jeśli chodzi o preferencje mieszkaniowe mieszkańców dużych miast Polski.

Model obowiązujący – kredyt + oszczędności

Drastyczne ograniczenie akcji kredytowania hipotecznego przez banki pod koniec 2008 r. wyeliminowało co prawda z rynku nieruchomości niewielką liczbę potencjalnych kredytobiorców o najniższych dochodach, ale jego główny skutek był inny – osoby zaciągające kredyt hipoteczny musiały spełnić wymogi obowiązkowego wkładu własnego. Spośród osób, które w zeszłym roku dokonały zakupów na rynku nieruchomości mieszkaniowych (budowa lub zakup domu, mieszkania, kupno działki pod budowę domu), 57 proc. wykorzystało w tej transakcji oszczędności, a 48 proc. skorzystało kredytu hipotecznego. Były to dwa główne źródła finansowania nieruchomościowych zakupów – kolejne odpowiedzi „ze sprzedaży starego mieszkania lub domu” oraz „pomoc rodziny” otrzymały zaledwie 9 i 8 proc. wskazań. Frapujący może być również bardzo niski odsetek osób, które wykorzystały pieniądze zarobione za granicą – jedynie 3 proc. W większości ankiet i badań demograficznych, konieczność zarabiania pieniędzy na zakup własnego mieszkania lub domu jest jednym z głównych powodów emigracji młodych Polaków po naszym przystąpieniu do Unii Europejskiej w 2004 r.

Jeśli już ktoś zdecydował się na kredyt, nie bawił się w drobne sumy – 50 proc. wszystkich kredytów hipotecznych w 2009 r. zaciągnięto na 60-100 proc. wartości kupowanej nieruchomości (31 proc. na 81-100 proc. i 19 proc. na 60-80 proc.). Na uwagę zasługuje fakt, że tylko 1 proc. kredytobiorców zadłużył się na więcej, niż kosztowała go nabywana nieruchomość. Nie wynika to jednak z faktu, że brakowało chętnych na takie pożyczki – po prostu niemal wszystkie banki wycofały się w ubiegłym roku z udzielania kredytów o LTV 100 proc. i więcej. Według naszych respondentów 25 proc. kredytów udzielono na sumy do 200 tys. złotych, dalsze 25 proc. – na sumy w zakresie 200-350 tys.

- Choć w zeszłym roku banki faktycznie udzieliły mniej kredytów hipotecznych, spadek ich wartości w porównaniu z rekordowym rokiem 2008 r. był nieznaczny, bo tylko o ok. 15 proc.  Zmieniły się jednak kryteria ich przyznawania – banki zaczęły wymagać od klientów obowiązkowego wkładu własnego, sięgającego niekiedy nawet 40 proc. wartości nabywanej nieruchomości. Popyt na domy i mieszkania zmalał, a nabywcy musieli sięgnąć głębiej po swoje oszczędności, które często były zainwestowane w inne instrumenty finansowe – komentuje wyniki Katarzyna Cyprynowska, prezes zarządu.

Chcemy pożyczać rzadziej, ale więcej

A jak ma wyglądać sytuacja w 2010 r. i w następnych dwóch latach? Wyniki badań pokazują, że przyszli nabywcy widzą przyszłość rynku nieruchomości mieszkaniowych dość optymistycznie. W przypadku planowanych źródeł finansowania proporcje są niemal dokładnie odwrotne, jak w przypadku źródeł faktycznie wykorzystywanych. Kredyt chce zaciągnąć 60 proc. osób, planujących nieruchomościowe zakupy w latach 2010-2012, zaś oszczędności planuje wykorzystać tylko 36 proc. Na uwagę zasługuje jednak fakt, że aż 32 proc. kupców zamierza wykorzystać pieniądze ze sprzedaży starego mieszkania lub domu. Być może w 2009 r. kupujący mieszkania wstrzymywali się ze sprzedażą swoich starych nieruchomości, nie chcąc pozbywać się ich w cenowym „dołku”. Kiedy jednak ceny ruszą w górę, chętnych do spieniężenia dawnego lokum może być więcej.

Przyszli kupcy co najmniej równie optymistycznie oceniają swoje zasoby finansowe. Spośród osób, które chcą wspomóc się kredytem hipotecznym co trzeci uważa, że wystarczy mu pożyczka na 31-60 proc. wartości nieruchomości. Niemal tyle samo (32 proc.) planuje zaciągnąć kredyt o LTV w zakresie 61-100 proc. nieruchomości. Przypomnijmy, że w 2009 roku takie kredyty stanowiły aż połowę wszystkich udzielonych przez banki. Szacunkowy koszt przyszłych inwestycji w dużych miastach Polski również ma być wyższy – 26 proc. kupowanych nieruchomości ma kosztować od 300 do 450 tys. złotych, dalszych 29 proc. – więcej niż 450 tys.