Moment zakupu mieszkania często napawa nas entuzjazmem i dobrym humorem, co sprawia, że łatwo można przeoczyć takie ważne kwestie, jak dokumenty. Gdy już znajdziemy pożądaną nieruchomość, pooglądamy materiały reklamowe dewelopera, wysłuchamy od jego przedstawicieli o wszystkich walorach inwestycji, należy zastanowić się nad jej finansowaniem i umową przedwstępną przy zakupie mieszkania. Podpiszemy ją z deweloperem lub poprzednim właścicielem, aby wszystkie wcześniej składane deklaracje zostały zagwarantowane formalnie i abyśmy w przyszłości mieli podstawy do egzekwowania swoich praw.

Zanim zaczniemy czytać umowę:

Przedwstępna umowa sprzedaży jest szczególnym przypadkiem umowy nienazwanej, dlatego stwarza pewną dowolność przy jej zawieraniu, co może rodzić różne niebezpieczeństwa dla klienta. Z tego względu przy zakupie mieszkania, umowie powinniśmy poświęcić wyjątkową uwagę. Jeśli wszystko przebiega zgodnie z naszymi założeniami, to umowa odgrywa charakter drugorzędny, ale jeśli nasze oczekiwania wobec dewelopera będą się rozmijały z tym, co otrzymaliśmy, decydujące znaczenie może mieć właśnie to, na co umówiliśmy się z deweloperem w formie pisemnej.

Umowa cywilno-prawna czy akt notarialny?

Umowę możemy zawrzeć w formie cywilno – prawnej lub notarialnej. Obie umowy jeśli ich treść jest kompletna i traktuje obie strony partnersko, zabezpiecza interesy klienta i na jej podstawie możemy oczekiwać od dewelopera tego, co nam obiecywał. Różnica jest taka, że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego dodatkowo gwarantuje nam wpis w Księgach Wieczystych naszego roszczenia o wydanie i sprzedanie nam lokalu na własność, natomiast umowa w formie cywilno – prawnej ma charakter jedynie roszczeń finansowych. Decyzja, jaką umowę zawrzeć należy do klienta, można się przy tej decyzji kierować np. tym czy nasze przyszłe mieszkanie jest już wybudowane i zaraz po jego przekazaniu deweloper jest gotowy zawrzeć z nami umowę właściwą, czy też budowa inwestycji dopiero się rozpoczyna i wtedy lepiej wzmocnić swoje zabezpieczenia. To już decyzja klienta. Nie ma żadnych przeciwwskazań formalnych, aby na każdym etapie inwestycji (nawet gotowej) zdecydować się na zawarcie umowy u notariusza. Jednak najważniejsze jest to, aby deweloper stwarzał nam taką możliwość. Jeśli jest inaczej, to pierwszy poważny sygnał do rozważenia czy rzeczywiście wybraliśmy właściwego partnera, od którego kupimy swoje własne M – mówi Paweł Wójcik z kancelarii GWM, specjalizującej się między innymi w umowach deweloperskich. Jeżeli chodzi o koszty, większość notariuszy, jeśli zawieramy u nich umowę przedwstępną, a później w formie notarialnej, w znaczny sposób obniża nam koszty sporządzenia umowy właściwej (do 50 %). Jednak musimy pamiętać, że obniżka dotyczy wyłącznie wynagrodzenia czyli taksy notarialnej, a nie kosztów związanych z opłatami sądowymi czy też wypisami. Dwie umowy będą na pewno droższe niż jedna. Jednak w sytuacji, kiedy mamy do czynienia z zakupem na kilkaset czy więcej tysięcy a na dodatek kupujemy  od mniej znanego i doświadczonego dewelopera, powinniśmy poważnie się zastanowić czy tego kosztu jednak nie warto ponieść.

Kiedy zaangażować prawnika?

Kolejną kwestią jest  sprawdzenie treści umowy. Możemy to zrobić sami lub zwróci się do prawnika. Prawnik oczywiście kosztuje, do tego wydłuża się czas przeprowadzenia transakcji. Jednak jeśli mamy poważne wątpliwości co do treści umowy lub wiarygodności firmy, od której kupujemy mieszkanie, trzeba się liczyć z takim rozwiązaniem. Być może łatwiej jest zrezygnować z usług prawnika w sytuacji, kiedy deweloperem jest uznana firma, mamy dobre informacje zwrotne od kogoś, kto wcześniej kupił mieszkanie. Pewnym ułatwieniem w podjęciu tej decyzji może okazać się fakt, że deweloper należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich, której każdy członek zobowiązany jest przestrzegać katalogu zasad umowy deweloperskiej, tj spisu elementów i kryteriów jakie musi spełnić umowa deweloperska.  Pomocnym może być też fakt wcześniejszego sprawdzenia umowy danego  dewelopera przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta. Jeśli  urząd ten  nie miał  zastrzeżeń do umowy lub deweloper zastosował  się do zaleceń urzędu związanych z treścią umowy, mamy do czynienia z uczciwym sprzedawcą mieszkania.

Jeśli deweloper jest członkiem PZFD, stosuje się do katalogu zasad umów deweloperskich oraz ma sprawdzoną umowę przez UOKiK. stwarza to ogromny komfort zarówno dla klienta jak i dla firmy sprzedającej mieszkanie. - podkreśla Tomasz Sujak z firmy Archicom. Mamy przekonanie, że z naszymi klientami umawiamy się wg jasno określonych zasad zapewniających bezpieczeństwo transakcji każdej ze stron -dodaje Sujak. To pozwala również klientom skupić się na wyborze tego, czego naprawdę poszukują, mając pewność, że złożona oferta zostanie zabezpieczona stosowną umową. Trudniej mają nowi, niesprawdzeni deweloperzy oraz realizujący pierwszą czy drugą inwestycję, którzy nie są członkami PZFD lub nie mają sprawdzonej umowy przez UOKiK. W zasadzie nie mają wyjścia jak zwrócić się do specjalisty o sprawdzenie dokumentów i umowy.

Dokumenty, dokumenty …

Kolejna sprawa to dokumenty. Każdy szanujący się deweloper ma w zasadzie pod ręką dostępną na każdym etapie naszych kontaktów z firmą dokumentację związaną z inwestycją, firmą oraz dostępny dla klienta wzór umowy przedwstępnej. Jest to wskazówka, że deweloper dobrze przygotował się do prowadzenia inwestycji oraz, że jest skłonny dzielić się z nami informacjami. Takie podejście ułatwia nam rozmowy w bankach o możliwości sfinansowania inwestycji. Każdy wniosek kredytowy czy też bardziej zaawansowana wstępna analiza kredytowa, wymaga zasięgnięcia informacji przez bankowca o przedmiocie kredytowania.

- Do dokumentów wymaganych w związku  z udzielanym kredytem  hipotecznym zaliczamy: prawomocne pozwolenia na budowę, odpisy z KW, wypis i wyrys mapy z ewidencji gruntów, dla gotowych inwestycji pozwolenia na użytkowanie i zaświadczenia o samodzielności lokalu oraz wzoru a najlepiej wypełnionej umowy przedwstępnej – mówi Barbara Lizner, Kierownik Zespołu Sprzedaży, Deutsche Bank PBC S.A.  Szybkie dostarczenie dokumentów pozwala na skrócenie procedury uruchomienia kredytu i dodatkowe dokładne sprawdzenie również za klienta, na ile dana inwestycja jest bezpieczna pod względem formalno prawnym.

Rezerwacja

W niektórych przypadkach na rynku zdarzają się umowy rezerwacyjne. Takie umowy zawieramy najczęściej w sytuacji, kiedy albo my potrzebujemy więcej czasu na rozwiązanie swoich spraw i podjęcie decyzji związanej z zakupem, lub też w sytuacji, kiedy deweloper rozpoczyna marketing nieruchomości i jeszcze nie jest gotowy do zawierania umów sprzedaży. Te umowy są zazwyczaj uproszczone ale warto tu zadbać o dokładne określenie, co jest przedmiotem rezerwacji, na jakich warunkach (czas i ewentualna zaliczka) i do kiedy musimy podpisać umowę sprzedaży lub na jakich zasadach strony mogą wycofać się z dokonanej rezerwacji.

Kiedy podpisać umowę przedwstępną

Nie zawsze musimy podpisywać umowę przedwstępną przy zakupie mieszkania. Szczególnie dotyczy to sytuacji, gdy chcemy za nieruchomość zapłacić gotówką. Jednakże podpisanie umowy przedwstępnej zalecane jest z kilku powodów. Po pierwsze nie ominiemy tego etapu, starając się o kredyt hipoteczny. Banki zasadniczo wymagają złożenia kopii takiej umowy wraz z wnioskiem kredytowym. Po drugie podpisując umowę przedwstępną przy zakupie mieszkania, zwiększamy gwarancję, że nikt nam tego mieszkania nie podkupi i dajemy sobie czas na ostateczne przemyślenie, czy wybrana nieruchomość to na pewno nasze miejsce na ziemi. Większość klientów decyduje się na podpisanie umowy przedwstępnej. Jest to bowiem w pewnym sensie gwarancja, zabezpieczenie, które upoważnia kupującego do podjęcia dalszych działań i decyzji, takich jak np. sprzedaż dotychczasowego mieszkania, zaciągnięcie kredytu - potwierdza Tomasz Sujak z firmy Archicom.

Jakie informacje muszą się znaleźć w umowie przedwstępnej?

Niezależnie od tego, czy umowę podpisujemy w biurze notarialnym czy w zaciszu własnego mieszkania jej treść musi zawierać określone elementy. Należy w niej podać dokładne dane stron, które ją  podpisują, to jest imię, nazwisko, PESEL, NIP oraz serię i nr dowodu osobistego. Następną ważną kwestią jest oświadczenie sprzedającego, iż jest właścicielem danego lokalu. W umowie określa się dokładnie powierzchnię lokalu oraz nr księgi wieczystej, jeśli już taka księga istnieje. Ważne jest oświadczenie, że nieruchomość jest zwolniona od roszczeń osób trzecich. Ponadto określamy cenę sprzedaży, jak terminy uiszczenia płatności. Warto, aby pojawił się również podpunkt, iż wszelkie zmiany do umowy wymagają formy pisemnej oraz, że w sprawach nieuregulowanych stosujemy przepisy Kodeksu Cywilnego. Przyjęło się również, iż koszty związane z zakupem nieruchomości, typu opłata notarialna czy podatek ponosi kupujący. Są one zazwyczaj niższe w przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego.