Właściciele domu lub mieszkania przeznaczonego na wynajem powinni wykazywać się nie tylko znajomością obowiązującego prawa, ale również podstaw psychologii, budownictwa czy aranżacji wnętrz.

Tymczasem wielu z nich czuje się zagubionych w gąszczu przepisów dotyczących ochrony praw lokatorów, a ponadto brakuje im czasu na samodzielne wypełnianie ciążących na nich kłopotliwych obowiązków. W takiej sytuacji dobrym rozwiązaniem jest korzystanie z usług profesjonalnej firmy, która w imieniu właściciela zajmuje się zarządzaniem nieruchomością. Miesięczny koszt takiej obsługi zaczyna się od 250 zł lub 7% czynszu.

Monika Kowalczyk, Dyrektor Działu Zarządzania Nieruchomościami w firmie Keen Property Partners wyjaśnia, jakie są podstawowe prawa i obowiązki właściciela wynajmowanego mieszkania.¹

Obowiązki wynajmującego

Do podstawowych obowiązków wynajmującego należy wydanie najemcy domu lub mieszkania w stanie przydatnym do użytku i utrzymywanie go w takim stanie przez cały czas trwania najmu.

W ramach dokonywania napraw lokalu oraz napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego do obowiązków wynajmującego należą naprawy i wymiany wewnętrznej instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), naprawy i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu), jak również wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Niezależnie od obowiązków dotyczących samego lokalu, wynajmujący powinien dbać także o należyty stan budynku, w którym znajduje się mieszkanie. Do jego zadań należy między innymi zapewnienie sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiają lokatorom korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych urządzeń stanowiących wyposażenie mieszkania i budynku. Powinien dbać także o utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości powierzchni wspólnych, czyli na przykład klatek schodowych oraz urządzeń, z których korzystają wszyscy mieszkańcy. Na wynajmującym ciąży obowiązek usuwania wszelkich uszkodzeń tego typu niezależnie od tego, kto je spowodował. Zadania te są oczywiście wykonywane przez administratora budynku, niemniej jednak najemca może oczekiwać od właściciela mieszkania, że to on będzie egzekwował od zarządcy budynku wywiązywanie się z tych obowiązków. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy straty powstały z winy lokatora. Wówczas to on ma obowiązek zapłacenia za naprawę.

Wymieniony powyżej katalog obowiązków wynajmującego nie jest zamknięty. Przyjmuje się, że w sytuacji, gdy w obowiązujących przepisach prawa ani w umowie najmu nie uregulowano danej kwestii, powinien zająć się nią właściciel mieszkania. Należy jednak pamiętać, że w przypadku najmu obowiązuje swoboda treści zawieranych umów i jej strony za obopólną zgodą mogą w dowolny sposób uregulować ciążące na nich obowiązki w zakresie utrzymania lokalu mieszkalnego w należytym stanie.

Prawa wynajmującego

Wynajmujący ma prawo do żądania od lokatora kaucji. Stanowi ona zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu przysługujących mu w dniu zwrotu lokalu lub zabezpieczenia na wypadek szkód spowodowanych w mieszkaniu przez najemcę. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności czynszu za dany lokal.

Ponadto wynajmujący dom lub mieszkanie ma prawo podwyższyć czynsz, wypowiadając na piśmie jego dotychczasową wysokość, z zachowaniem określonego w umowie okresu wypowiedzenia. Podwyższanie czynszu nie może odbywać się częściej niż raz na sześć miesięcy.

Właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu lokatorowi, który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków wynikających z postanowień umowy oraz przepisów prawa, czyli na przykład zalega z zapłatą czynszu lub korzysta z lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem.

W sytuacji, gdy lokator dokonał modernizacji w wynajmowanym domu lub mieszkaniu, a strony umowy najmu nie ustaliły wcześniej zasad rozliczenia z tego tytułu, do wynajmującego należy decyzja, czy chce zatrzymać ulepszenia i zapłacić sumę odpowiadającą ich wartości czy żądać przywrócenia poprzedniego stanu. Ponadto wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na wniesionych do lokalu przedmiotach należących do najemcy lub mieszkających z nim stale członków jego rodziny. Może je traktować jako zabezpieczenie czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok.

Autorka tekstu, Monika Kowalczyk, kieruje Działem Zarządzania Nieruchomościami Keen Property Partners.

Więcej informacji na temat firmy pod adresem: www.keenproperty.com oraz www.kppretail.com

^{1. Przepisy regulujące główne prawa i obowiązki stron umowy najmu to Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o Zmianie Kodeksu Cywilnego oraz Kodeks Cywilny (Zobowiązania, tytuł XVII: Najem i dzierżawa, dział I: Najem), artykuły od 659 do 692.}