Dla wielu osób zakup mieszkania jest największą inwestycją w życiu. Problem pojawia się wtedy, gdy termin odbioru lokalu przesuwa się o kolejne miesiące, a kupujący nadal spłaca kredyt, opłaca wynajem lub odkłada plany przeprowadzki. Eksperci zwracają uwagę, że choć opóźnienia w inwestycjach mieszkaniowych są problematyczne, nabywcy nie pozostają bez ochrony. Co możemy zrobić, gdy deweloper opóźnia się z oddaniem inwestycji?

Opóźnienia nadal są obecne na rynku

Według różnych danych branżowych w ostatnich latach deweloperzy mierzyli się z wieloma czynnikami wpływającymi na harmonogramy inwestycji. Wśród najczęściej wskazywanych przyczyn znajdują się problemy z dostępnością wykonawców, wzrost kosztów materiałów budowlanych, trudności administracyjne związane z uzyskiwaniem pozwoleń czy odbiorów technicznych oraz niedobory pracowników budowlanych.

Dane GUS pokazują, że w 2025 roku do użytkowania oddano ponad 200 tys. mieszkań, jednak część inwestycji była realizowana z opóźnieniem względem pierwotnych harmonogramów. Jednocześnie liczba mieszkań będących w budowie nadal utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, co zwiększa ryzyko występowania przesunięć terminów w pojedynczych projektach.

– Opóźnienie nie musi oznaczać problemów finansowych dewelopera. W praktyce bardzo często wynika ono z czynników niezależnych od inwestora, takich jak przedłużające się procedury administracyjne, oczekiwanie na decyzje urzędowe, odbiory techniczne, zmiany projektowe czy sytuacja na rynku wykonawczym. Warto pamiętać, że proces realizacji inwestycji mieszkaniowej angażuje wiele podmiotów, a niektóre etapy pozostają poza bezpośrednią kontrolą dewelopera – komentuje Karol Szumański, współzałożyciel Marshall Real Estate. – Z perspektywy klienta najważniejsze jest jednak nie samo opóźnienie, ale sposób, w jaki inwestor nim zarządza. Kluczowe znaczenie ma transparentna komunikacja, regularne informowanie nabywców o postępie prac, wskazywanie realnych przyczyn przesunięcia terminu oraz przedstawianie konkretnych działań mających na celu ograniczenie skutków opóźnienia. Dziś klienci oczekują nie tylko terminowej realizacji inwestycji, ale również partnerskiego podejścia i poczucia, że są na bieżąco informowani o sytuacji.

Co mówi ustawa deweloperska?

Nabywców mieszkań chroni obecnie ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nazywana nową ustawą deweloperską.

Deweloper ma obowiązek wskazać w umowie m.in.:

• termin zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego,
• termin przeniesienia własności,
• warunki odstąpienia od umowy,
• zasady odbioru lokalu.

Jeżeli inwestor nie dotrzymuje wskazanych terminów, kupujący może korzystać z określonych instrumentów prawnych.

Kiedy można odstąpić od umowy?

Najdalej idącym uprawnieniem jest możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej.

– Samo opóźnienie nie zawsze oznacza automatyczne rozwiązanie umowy. Kluczowe znaczenie mają zapisy kontraktu oraz skala opóźnienia. W określonych sytuacjach nabywca może wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin na wykonanie zobowiązania, a po jego bezskutecznym upływie odstąpić od umowy i żądać zwrotu wpłaconych środków – wyjaśnia adwokat Andrzej Hantke z Kancelarii Hantke&Piskor.

Eksperci podkreślają, że każda sytuacja wymaga indywidualnej analizy dokumentów, ponieważ znaczenie mają zarówno postanowienia umowy, jak i rzeczywiste przyczyny opóźnienia.

Czy można żądać odszkodowania?

W praktyce wielu nabywców bardziej niż rozwiązaniem umowy zainteresowanych jest rekompensatą za poniesione koszty.

Najczęściej są to:

• koszty wynajmu mieszkania w okresie oczekiwania na odbiór lokalu,
• dodatkowe raty kredytu,
• koszty przechowywania wyposażenia,
• wydatki związane z koniecznością zmiany planów przeprowadzki.

– Jeżeli opóźnienie wynika z okoliczności leżących po stronie dewelopera, nabywca może dochodzić naprawienia szkody. Kluczowe znaczenie ma jednak wykazanie związku pomiędzy opóźnieniem a poniesionymi kosztami. W praktyce warto gromadzić dokumentację potwierdzającą wydatki poniesione w związku z przesunięciem terminu odbioru mieszkania – dodaje mec. Andrzej Hantke.

Na co zwrócić uwagę jeszcze przed podpisaniem umowy?

Zdaniem ekspertów wiele problemów można ograniczyć już na etapie podpisywania umowy deweloperskiej.

Kupujący powinien szczególnie przeanalizować:

• termin zakończenia inwestycji,
• termin przeniesienia własności,
• przesłanki umożliwiające zmianę harmonogramu,
• kary umowne,
• procedurę odstąpienia od umowy,
• obowiązki stron w przypadku wystąpienia siły wyższej.

Warto również sprawdzić historię realizowanych inwestycji danego dewelopera oraz terminowość wcześniejszych projektów.

Rynek coraz bardziej premiuje przewidywalność

Rosnące koszty finansowania sprawiają, że dla kupujących terminowa realizacja inwestycji staje się równie ważna jak cena mieszkania.

– Jeszcze kilka lat temu klienci koncentrowali się przede wszystkim na lokalizacji, metrażu i cenie mieszkania. Dziś proces zakupowy jest znacznie bardziej świadomy. Nabywcy analizują nie tylko samą ofertę, ale również doświadczenie dewelopera, historię ukończonych inwestycji, terminowość realizacji wcześniejszych projektów oraz sposób komunikacji z klientami. Wynika to między innymi z rosnących kosztów finansowania zakupu nieruchomości oraz większej ostrożności konsumentów przy podejmowaniu wieloletnich zobowiązań finansowych. Kupujący chcą mieć pewność, że inwestycja zostanie zrealizowana zgodnie z deklarowanym harmonogramem, ponieważ każde opóźnienie może oznaczać dla nich dodatkowe koszty związane z kredytem, najmem czy organizacją przeprowadzki. Dlatego przewidywalność, transparentność i wiarygodność stają się dziś jednymi z najważniejszych elementów budujących zaufanie do dewelopera– podsumowuje Tomasz Kozioł, współzałożyciel Marshall Real Estate.