Szanowni Państwo!

Upływa kolejny rok, w niektórych sprawach podejmujemy już decyzje na rok 2013. Jedną z takich decyzji jest prenumerata „Mieszkania i Wspólnoty”. Redakcja już przyjmuje zamówienia na przyszły rok.

W dowód szacunku dla stałych Czytelników przyznajemy im Przywilej Kontynuacji. Tym Przywilejem jest niezmieniona, ubiegłoroczna cena czasopisma. Nie tylko zresztą ubiegłoroczna – tę samą cenę chcemy utrzymać już czwarty rok z rzędu. Wynosi ona 15 zł miesięcznie, w tym koszty przesyłki. Roczna prenumerata wyniesie więc 180 zł plus 5% VAT.

Prenumerować „Mieszkanie i Wspólnotę” to znaczy być na bieżąco poinformowanym o wszelkich sprawach i zmianach dotyczących wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych.

Aktualności

• W 2013 roku w naszym kraju zostanie wdrożona dyrektywa o promowaniu odnawialnych źródeł energii. W kolektory słoneczne od 2015 r. będą musiały być wyposażone wszystkie nowe budynki oraz te, w których są wykonywane kapitalne remonty. Na kolektory można uzyskać dotację.

• Modernizując windę, warto zamontować w niej telealarm dźwigowy.

• Izba skarbowa: jeżeli od nabycia mieszkania nie upłynęło 5 lat, to za rentę wypłacaną przez dzieci w zamian za przekazanie im mieszkania ojciec musi płacić podatek. Jest to bowiem odpłatne zbycie nieruchomości.

Rachunkowość

• Rozliczenie przychodu z reklam.

• Finansowanie placu zabaw.

• Opodatkowanie pożytków członków spółdzielni.

• Ze spółdzielni wyłoniła się wspólnota – jak prowadzić księgowość?

• Fundusz remontowy spółdzielnia przekaże wspólnocie.

• Księgowa wprowadziła wspólnotę w błąd.

Odpowiadamy na listy

• Co może zrobić zarząd, jeśli właściciele lokali z piecykami Junkers nie wpuszczają serwisantów w celu przeprowadzenia kontroli?

• Mieszkania zakładowe można przewłaszczyć za darmo.

• Jak mierzyć nowe mieszkania? Od 29 kwietnia obowiązuje jedna zasada: Polska Norma PN-ISP 9836:1997.

Prawo

• Błędy w wyliczaniu udziałów, a głosowanie: jeden właściciel  - jeden głos. Ustawa o własności lokali mówi o powierzchni lokali, nie o powierzchni odnotowanej w jakimkolwiek dokumencie. Należy przez to rozumieć powierzchnię rzeczywistą.
Jeżeli – czy to z powodu błędów, czy to w wyniku zmian wprowadzonych w lokalu (np. dołączenia do lokalu części korytarza) – powierzchnia co najmniej jednego lokalu jest istotnie różni od powierzchni zapisanej w dokumentach pierwotnych, to inna jest suma powierzchni wszystkich lokali, skutkiem czego suma udziałów jest inna, nie jest równa jedności. (Są to fragmenty polemiki biegłego sądowego z wyrokiem sądu apelacyjnego).

• Sądy nie uznają rzeczywistości. Sąd Apelacyjny w Katowicach wydał wyrok, na którym opierają się niektóre sądy przy rozstrzyganiu sporów o zasadność głosowania według zasady: jeden właściciel – jeden głos. W uproszczeniu można powiedzieć, że niektóre sądy tej zasady nie uznają. Nie przyjmują do wiadomości, że ustawodawca, wprowadzając do ustawy o własności lokali art. 23 ust. 2a, miał na myśli stan rzeczywisty, a nie ewentualne pomyłki referendarza w sądzie prowadzącym księgę wieczystą (publikujemy omówienie tego wyroku).

Komentarz

Sąd uśmiercił przepis

Analizując wyrok Sądu Apelacyjnego, dostrzegamy szereg niedorzeczności. Jak choćby argument, że podczas zebrania nie podjęto uchwały o korekcie udziałów, nie usunięto ewentualnej niezgodności. Jak wspólnota miała podjąć uchwałę? Czy według zasady 1 właściciel – 1 głos? Przecież zostałaby natychmiast zaskarżona! A może według zapisów w księgach wieczystych? Również byłaby zaskarżona, bo jest niezgodna z rzeczywistością, a więc zakłamuje stan faktyczny!

Albo argument, że na zebraniu jedynym dostępnym dokumentem wskazującym na wielkość udziałów był odpis księgi wieczystej. Przecież sąd nie miał osądzać zebrania, lecz prawidłowość podjętych na nim decyzji. Czy były prawidłowe? Tego sądy dowodzą zwykle m.in. przepytując świadków i biegłych, żądając dostarczenia ekspertyz.
Pewien prześmiewca a propos tego wyroku zażartował, że tak rozpoznając sprawę sąd nigdy nie orzekłby o rozwodzie małżonków: przecież według dokumentów jesteście małżeństwem!

Sąd nie uznał za celowe, by w postępowaniu o uchylenie uchwał badać, czy udziały są policzone zgodnie z prawem, czyli z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali:

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali
niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami
do nich przynależnymi.

Co wiec miał zbadać sąd? Z uzasadnienia wynika, że miał skontrolować, czy w aktach notarialnych i księgach wieczystych są te same dane! A czy mogą być różne, jeżeli do ksiąg wieczystych wpisywane są dane właśnie z aktów notarialnych? Błąd mógłby się zdarzyć tylko z powodu roztargnienia przepisującego te dane referendarza.
Nie to miał na myśli ustawodawca wprowadzając przepis art. 23 ust. 2a.

Rewelacyjne jest powołanie się na zasady arytmetyki. Jak wiadomo, jeżeli zapiszemy ułamek , że 10/10 = 1, to jeżeli okaże się w budynku jest 9/9, to też będzie równało się 1. Ale żeby do tej prawdy dojść, trzeba dokonać korekty! Bez  korekty jest czasem 9/10, a to w żaden sposób nie jest 1.

Gdyby nikt podjętych uchwał nie zaskarżył, to wspólnota mogłaby podjąć następną, tym razem o sprostowanie. Również według zasady 1 właściciel – 1 głos. Sprostowania mógłby dokonać notariusz, nie trzeba byłoby angażować przeciążonych sądów.

Sąd argumentował, że nie jest rzeczą sądu badanie, czy udziały są źle policzone, bo sprawa toczy się o uchylenie uchwał. Ależ oczywiście, sąd miał tylko uzyskać wiedzę, czyli popytać świadków, uzyskać opinie biegłych, zażądać pomiarów, bo to nie jest sprawa o sprostowanie tylko sprawa o uchwałę.

Przy takiej interpretacji przepisów wspólnota nigdy nie skorzysta z przepisu art. 23 ust. 2 A. Przepis jest martwy, sąd go uśmiercił.

Wobec tego wspólnota nigdy nie podejmie prawidłowo uchwały. Prawidłowo – to znaczy zgodnie ze stanem posiadania. W danej wspólnocie stan posiadania jest zafałszowany, a więc ewentualne uchwały też są zafałszowane.

Prawo

• Wszystkie lokale w budynku spółdzielczym zostały przekształcone w odrębną własność. Oprócz jednego. Jedna osoba pozostaje właścicielem prawa do lokalu. Jaki jest dalszy byt prawny własnościowego prawa do lokalu?

• Podzielić działkę wielobudynkową. Jak dokonać podziału nieruchomości na mniejsze jednostki, gdy nastąpiło przewłaszczenie lokali?

Zarządzanie

• Zakład budżetowy, który się ostał, administruje lokalami komunalnymi w budynkach wspólnot. Nie odprowadza czynszów do gminy. Kto ma dokonywać wpłat zaliczek we wspólnotach: zakład budżetowy czy gmina?

Eksploatacja

• Rozmowa z dr inż. Andrzejem Góreckim o wodzie w instalacjach, o materiałach instalacyjnych, które należy dostosować do składu chemicznego wody.

• Części wspólne i ryzyko pożaru:
Składowanie materiałów łatwopalnych w częściach wspólnych budynków jest problemem wielu zarządców.